07 nov, 2018

Especialista dá dicas importantes na análise de um imóvel

A aquisição imobiliária exige uma série de cuidados, dentre eles, o exame do histórico do imóvel através de sua matrícula. Uma espécie de certidão de nascimento do imóvel.

Nem sempre se conviveu, contudo, com o sistema de matrículas. Antes se tinha a Transcrição das Transmissões.

A advogada Isabel Silva Tomas Carvalho, membro do Instituto Baiano de Direito Imobiliário (IBDI) e advogada da empresa Goes Cohabita Administração Consultoria e Planejamento (GCACP S/A), em entrevista ao portal Radar Imobiliário, trouxe orientações para quem quer analisar a cadeia sucessória de um imóvel.

Confira na íntegra:

Estou avaliando a cadeia sucessória de um imóvel e me deparei com o registro ainda pelo sistema de Transcrições das Transmissões, do que se trata?

Isabel Carvalho - Até 1º de janeiro 1976, data de entrada em vigor da Lei de Registro Públicos – LPR, os Cartórios de Registro de Imóveis utilizavam o sistema de Transcrições das Transmissões, que seguia o critério temporal, obedecendo a ordem cronológica de apresentação dos títulos registráveis perante o Cartório de Imóveis competente. Suscintamente, pode-se dizer que o registro era efetuado por meio transcrição, no sentido próprio da palavra, do título no respectivo livro.

Como se dava a formalização do registro pelo sistema de Transcrições das Transmissões?

Isabel Carvalho - De acordo com o Decreto 4.857/39, existiam 10 tipos de livros, sendo os títulos transcritos ou inscritos nos livros competentes. O Livro – 03 denominava-se Transcrição das Transmissões e servia para transcrever a transmissão de propriedade dos imóveis, assim, para cada título ou ato passível de registro ou averbação, um número de ordem era atribuído e transcrito no livro competente, sendo seu cancelamento efetivado após registros das transferências subsequentes, independentemente de qualquer formalidade.

Como ficou o sistema anterior de registro após a entrada em vigor da Lei de Registros Público – LRP?

Isabel Carvalho - Ambos os sistemas continuam válidos, sendo cada título registrado num sistema diferente em razão dá época em que foram apresentados. Desta forma, a entrada em vigor do sistema de Matrículas não cancelou a validade do sistema de Transcrição das Transmissões, sendo possível, até hoje, identificar registros válidos, efetivados na vigência do sistema anterior, ou seja, houve modificação do sistema, mas os direitos reais pertinentes permaneceram. A diferença é que, se o imóvel, atualmente, ainda estiver registrado apenas no regime de Transcrição das Transmissões e ato a ser praticado for apto, deverá a descrição do imóvel ser transferido a respectiva matrícula imobiliária, constando, inclusive, a referência ao registro anterior.

O que a difere o sistema de Matrículas para o de Transcrição das Transmissões?

Isabel Carvalho - Diferentemente do sistema das Matrículas, instituído pela Lei de Registro Públicos – LRP, em que o cerne do registro é o imóvel em si, no sistema das Transcrições das Transmissões, o ponto principal era o proprietário/adquirente e, por este motivo, um único imóvel podia e pode ter diferentes números de transcrições. Assim, se um único imóvel, por exemplo, fosse transferido para outro individuo, um novo número de transcrição seria gerado e o anterior finalizado, o mesmo ocorria se o imóvel sofresse uma mera alteração cadastral, sendo novamente o número de transcrição gerado e o anterior cancelado. Essa característica registral dificulta, até hoje, a composição integral do imóvel, sendo a análise da cadeia sucessória um verdadeiro “quebra-cabeça”, uma vez que o sistema anterior, na sua precariedade de informações não trazia, por exemplo, referência aos registros anteriores e, por vezes, parte do imóvel eram destacadas, descritas em outras transcrições e transmitidas a terceiros, sendo todas essas outras e infinitas transcrições descoladas da sua origem. Por outro lado, no sistema de Matriculas, pelo fato do imóvel ser a parte principal do sistema, o número continua sendo o mesmo, ainda que o imóvel sofra diversas transferências de titularidade.

Que cuidados devo ter no momento da análise de um registro feito à época do sistema Transcrições das Transmissões?

Isabel Carvalho - Tendo em vista que escritura ingressou no Registro de Imóveis antes mesmo da vigência da Lei de Registro Públicos – LPR, se o imóvel se encontra registrado no sistema anterior, a certidão a ser expedida é a da Transcrições das Transmissões, sendo aconselhável a análise detida do título em si (escritura) e não da sua mera transcrição, uma vez que o título costuma trazer mais informações e dados pertinentes às aquisições anteriores e eventuais divisões do imóvel. Caso contrário, se o título foi registrado posterior a vigência Lei de Registro Públicos – LPR, o imóvel encontra-se matriculado, sendo a certidão de inteiro teor - cópia da matrícula, suficiente.

 

 

 

 

Fonte: Radar imobiliário